Les Cahiers des charges des vieux lotissements

Les lotissements n’étaient jusqu’en 1920 qu’une opération purement privée qui n’était encadrée, à la discrétion des parties – principalement du vendeur – que par l’éventuelle et facultative instauration contractuelle d’un cahier des charges, en un acte séparé dont le contenu serait ensuite rappelé dans chacune des ventes des lots du lotissement ou en diverses charges et conditions intégrées dans le corps des actes de chacune des ventes des lots du lotissement.
En effet, si une loi de 1919 prescrivait déjà l’établissement de plan d’aménagement, d’embellissement et d’extension, ce n’est qu’en 1924, aux termes de la loi du 19 juillet 1924, que les divisions foncières effectuées en vue de l’habitation ont été soumises à autorisation préalable. La législation sur les lotissements imposa alors l’établissement d’un plan d’aménagement auquel le lotissement devait se conformer, l’administration subordonnant l’approbation du projet à l’examen préalable du programme de travaux, du règlement de construction et, du cahier des charges de cessions des terrains.

Au préalable, il y a lieu de préciser que ces vieux cahiers des charges sont toujours des contrats. A ce titre, toute violation des règles qu’ils instaurent peut aboutir à la remise en état devant le juge judiciaire.
Par exemple, si le cahier des charges contient une servitude non aedificandi – servitude qui définit une zone sur laquelle toutes ou parties des constructions sont interdites – et qu’une construction prohibée est édifiée dans son emprise, un co-loti peut demander la remise en état par la démolition de la construction incriminée, à moins que cette construction illicite ait été faite depuis plus de trente ans, l’extinction de la servitude pouvant alors être invoquée.

Mais ce cahier des charges peut-il être opposé aux co-lotis dans le cadre de la délivrance d’un permis de construire ou toute autre autorisation administrative ? En d’autres termes, si le cahier des charges contient une servitude non aedificandi, la Commune, ou l’autorité compétente, peut-elle refuser de délivrer l’autorisation d’urbanisme, au motif de la violation de cette servitude ?

La réponse à cette question découle de la nature de ce cahier des charges.
S’il est purement contractuel la réponse est négative.
En revanche, si ce document a été approuvé aux termes d’un arrêté préfectoral, il possède alors une nature mixte, à la fois contractuelle, à la fois règlementaire. Du fait de sa nature règlementaire, ses règles d’urbanisme sont ainsi opposables aux co-lotis et peuvent justifier un refus de permis de construire notamment.
Toutefois, si la Commune est dotée d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu, les règles d’urbanisme du cahier des charges cessent de s’appliquer si une majorité de co-lotis n’a pas demandé leur maintien ou encore en cas de décision expresse de l’autorité compétente.

En d’autres termes, pour savoir si le cahier des charges est opposable au co-lotis dans le cadre de la délivrance d’un permis de construire ou toute autre autorisation d’urbanisme, il y a lieu de vérifier, qu’historiquement ce cahier des charges a été approuvé, qu’une majorité de co-lotis a demandé le maintien des règles d’urbanisme et enfin que l’autorité compétente n’a pas pris une décision les faisant cesser.

La pratique démontre que dans certains vieux lotissements, bien que le cahier des charges n’ait pas été approuvé, les co-lotis ont demandé le maintien des règles d’urbanisme. Il n’en demeure pas moins que ces documents qui n’ont une nature qu’exclusivement contractuelle ne peuvent être opposés aux co-lotis dans le cadre de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme.

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Plus généralement, il peut analyser les actes et contrats divers qui régissent vos biens immobiliers. A cet égard, il analyse les origines de propriété de vos biens immobiliers, et pour cela recherche les anciens actes, ceci afin de vérifier l’existence ou l’absence de servitudes toujours en cours de validité, et qui n’auraient pas été ou qui auraient été mal rappelées dans les actes plus récents.
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