Le Bail à construction et l'immobilier d'entreprise

Le bail à construction est une excellente technique patrimoniale à la disposition des petites et moyennes entreprises en ce qu’il permet à l’entrepreneur de dissocier le patrimoine immobilier du patrimoine professionnel.

Le bail à construction a été institué par la loi du 16 décembre 1964, et est aujourd’hui codifié aux articles L.251-1 et suivants et R.251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’objet de ce contrat consiste à mettre un terrain à la disposition d’une personne en vue de l’édification d’une construction, cette construction devant, sauf disposition contraire devenir en fin de bail la propriété du bailleur, et cela gratuitement.

En l’occurrence, le chef d’entreprise propriétaire du terrain – le propriétaire du terrain peut tout aussi bien être une société civile immobilière – va louer à bail à construction son terrain à son entreprise –la société exploitante – laquelle va s’obliger en contrepartie à réaliser une construction et à verser un loyer.

Les droits du preneur et les constructions qu’il édifie peuvent être hypothéqués ce qui lui permet d’obtenir un concours bancaire pour le financement de la construction. Il peut également les céder, ou encore les sous-louer, la sous-location étant libre. Précision étant faite que les droits des créanciers, cessionnaires, sous-locataires sont limités à la durée du bail.

S’agissant de l’entreprise, cette technique lui offre la possibilité d’amortir la construction, les travaux de construction effectués par l’entreprise constituant pour celle-ci un actif immobilisé amortissable sur la durée du bail et non sur la durée du bien.

S’agissant du propriétaire du terrain, l’intérêt réside dans la défiscalisation du retour à son profit des constructions en fin de bail, dans la mesure où le bail est d’une durée d’au moins trente années. S’il est d’une durée moindre – sachant qu’un bail à construction doit obligatoirement être d’une durée d’au moins 18 années – le retour sans indemnité des constructions au bailleur en fin de bail constitue un revenu taxable assis sur le prix de revient des constructions tel qu’il résulte de comptabilité du preneur – non sur la valeur vénale des constructions – diminué d’un abattement de 8% par année du bail au-delà de la 18ème année. Ce revenu peut au surplus être étalé sur 15 années à compter de la fin du bail.
Si le propriétaire du terrain est un particulier ou une société à prépondérance immobilière à l’IR – par exemple une SCI – la vente du terrain relève du régime des plus-values des particuliers.
– Si la vente du terrain intervient avant l’accession à la propriété des constructions, le prix de revient du terrain sera son prix d’acquisition et la durée de détention sera déterminée à partir de la date de l’acquisition du terrain. La vente sera donc exonérée conformément à l’issue d’un délai de 15 années.
– Si la vente intervient après l’accession à la propriété des constructions, il faut distinguer entre le terrain et la construction et procéder à une ventilation du prix entre ces deux éléments. S’agissant du prix de revient et de la durée de détention relatifs au terrain, le raisonnement est le même qu’en cas de vente avant l’accession à la propriété. En revanche, s’agissant des constructions, le prix d’acquisition, si le retour a eu lieu sans indemnité, est nul et la durée de détention commence à courir à compter de la date de leur retour dans le patrimoine du bail, c’est-à-dire le terme du bail. La vente de l’immeuble après accession n’est ainsi exonérée qu’à l’issue d’un délai de 15 années à compter de la fin du bail.

A l’issue du bail, le chef d’entreprise devenu propriétaire des constructions pourra conclure un bail commercial au profit de son entreprise, afin qu’elle continue à avoir la jouissance de l’immeuble.

Votre avocat peut vous assister au cours de la mise en œuvre d’un tel projet et rédiger le contrat de bail. Il coordonne ensuite le dépôt au rang des minutes du contrat d’un Notaire et sa réitération authentique, pour sa publication à la Conservation des hypothèques compétente.