Le Bail à construction et le crédit bail immobilier

Le crédit-bail immobilier constitue un moyen original et privilégié pour financer une partie du patrimoine immobilier des entreprises.
Les entreprises peuvent en effet, par l’intermédiaire de sociétés de crédit-bail, financer des immeubles importants sans apport initial, sur une durée relativement longue (15 à 20 ans), alors qu’elles pourraient éprouver des difficultés à obtenir des crédits bancaires sur de telles durées et à taux raisonnable.

Quand l’entreprise est déjà propriétaire du terrain, par exemple parce que le financement est lié à des travaux d’agrandissement d’un bâtiment existant ou de construction d’un nouveau bâtiment, le crédit bail suppose une cession préalable du terrain à la société crédit-bailleresse. Cette procédure n’est pas toujours envisageable et peut s’avérer fiscalement beaucoup trop lourde.

Une autre solution existe. Elle consiste à adjoindre au contrat de crédit-bail un bail à construction accessoire au premier contrat.
En d’autres termes, l’entreprise loue à bail à construction toute ou partie de son terrain à la société de crédit-bail, laquelle va édifier la construction et la louer aux termes du crédit bail à l’entreprise propriétaire du terrain qui disposera à l’issue du crédit bail d’une option d’achat des constructions édifiées. A défaut de lever l’option – hypothèse théorique – elle deviendrait néanmoins propriétaire des constructions aux termes du bail à construction.
Si l’entreprise lève l’option avant le terme du bail à construction, mais avant ses 18 années, le bail à construction est requalifiable en bail ordinaire, avec la fiscalité qui en résulte. Si l’entreprise lève l’option au-delà de la 18ème année, la fiscalité spécifique des baux à construction relative au retour des constructions au bailleur du bail à construction est applicable (il s’agit d’un revenu foncier et l’impôt n’est dû que sur le prix de revient sous déduction d’une décote de 8% par année de bail au-delà de la 18ème année et une exonération au-delà de la trentième année).

En pratique, la durée du crédit bail doit être d’au moins 18 années afin que la levée d’option puisse être faite après que le bail à construction ait atteint 18 années.

Enfin, si ce n’est pas l’entreprise qui est propriétaire du terrain, mais une autre société contrôlée par l’exploitant, le mécanisme est également intéressant :
La société propriétaire du terrain le loue à bail à construction à la société crédit-bailleresse qui édifie la construction et la loue à la société d’exploitation.
Dans cette hypothèse, la durée du crédit bail peut être de moins de 18 années. En effet, la société d’exploitation n’étant pas propriétaire du terrain, la levée d’option n’entraîne pas extinction du bail à construction par confusion. Le bail à construction perdure alors entre la société propriétaire de l’immeuble, le bailleur, d’une part, et la société exploitante devenue preneur à construction.

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