La vente en viager d’un bien immobilier – Solution de tranquillité pour le vendeur Crédirentier ?

La vente en viager est un contrat qualifié par le Code civil de contrat aléatoire dont certains effets dépendent d’un évènement incertain, le décès du crédirentier.
En effet, combinant le contrat de vente d’immeuble et le contrat de rente viagère, la vente d’immeuble en viager est un contrat dans lequel le débirentier (acquéreur) reçoit du crédirentier un immeuble en contrepartie de l’engagement qu’il prend de verser à ce dernier des arrérages de vente.
Tout ou partie du prix de vente est ainsi représenté par une rente viagère qui comme son nom l’indique s’éteindra avec le décès du Crédirentier.
Par ailleurs et très fréquemment, le vendeur se réservera l’usufruit du bien ou, tout au moins, un droit d’usage et d’habitation s’il souhaite pouvoir continuer à occuper l’immeuble (et/ou en percevoir des revenus en cas de réserve d’usufruit). C’est ce que l’on appelle le viager occupé (en opposition au viager libre par lequel l’acquéreur prend immédiatement possession du bien acheté).

Qu’il soit libre ou occupé, par l’effet de la vente, le bien immobilier sort du patrimoine du vendeur crédirentier. Il est donc déterminant de garantir le crédirentier du paiement par le débirentier de la rente viagère.
A cette fin, les contrats de vente en viager comportent notamment une clause résolutoire qui permet de solliciter la résolution de la vente. Par cette clause le crédirentier qui n’est plus payé va faire délivrer au débirentier par Huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire. A l’expiration du délai imparti, si le débirentier n’a pas payé, le crédirentier pourra saisir le Juge d’une demande de constatation de la résolution de la vente. En outre, en règle générale, les actes de vente en viager prévoient que les arrérages payés resteront acquis au crédirentier. Autrement dit, le débirentier perd tout. Cela est admis par la Cour de Cassation et rappelé encore récemment dans un arrêt rendu par la 3^ème Chambre civile de la Cour de Cassation le 15 Mars 2018 (n° de pourvoi 17-10633).
Le mécanisme est donc assez dissuasif pour le débirentier et efficace pour le crédirentier SAUF lorsque le débirentier se trouve être une société qui dépose le bilan et/ou se retrouve soumise à une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire, …).
Dans cette hypothèse le jeu de la clause résolutoire se trouve être bloqué et le crédirentier ne peut faire résoudre la vente. En outre, le transfert de propriété s’étant opéré, la Jurisprudence est venue préciser qu’il ne s’agissait pas d’un contrat en cours au sens des dispositions régissant les procédures collectives de sorte que les rentes viagères ne doivent plus être payées.
La situation se trouve alors être particulièrement préoccupante pour le crédirentier.