La vente d'un terrain contre la remise de locaux à construire

Il n’est pas rare que les propriétaires fonciers soient sollicités par les promoteurs en vue de l’aménagement de leur propriété.
Parfois, ces derniers sont amenés à leur proposer une modalité de paiement en nature : la dation en paiement d’une construction qu’ils se proposent d’édifier sur une partie du terrain restant à appartenir aux propriétaires fonciers, ou encore en un appartement se trouvant dans l’immeuble en copropriété à édifier par le promoteur. Il s’agit ainsi de céder un terrain contre la remise future de locaux à construire.

Cette technique offre de nombreux avantages au vendeur et à l’acquéreur, en l’occurrence professionnel de l’immobilier.

S’agissant du promoteur constructeur, celui-ci va bénéficier d’un avantage financier de trésorerie, puisqu’il va pouvoir acheter le terrain sans avoir à s’acquitter de la partie du prix payée par la remise des locaux à construire.

Le propriétaire foncier quant à lui peut être très attaché à son bien et la perspective de recevoir des locaux, une maison, un appartement, à édifier sur son terrain, sans avoir la responsabilité technique et financière de la construction, constitue un avantage indéniable. Cet avantage peut l’inciter ainsi à vendre sa propriété.

Cette remise de locaux peut être faite de deux manières : soit le vendeur cède son terrain au promoteur et le prix est converti, en tout ou partie, en l’obligation de remettre au vendeur des locaux à édifier par le promoteur, soit le vendeur cède une fraction indivise du terrain et conserve la propriété des tantièmes correspondant aux locaux à recevoir.

Quelle que soit la technique retenue, l’opération présente des risques pour le vendeur.

Le promoteur peut ne pas parvenir à mener à bien le programme de construction entrepris. Il faut donc prévoir des garanties.
Il faut tout d’abord rappeler que le prix étant payé à terme -par la remise des locaux – le vendeur dispose en vertu de la loi du privilège du vendeur et de l’action résolutoire. En pratique, sans même parler des conséquences de la résolution de la vente quant à l’usage de locaux inachevés, le promoteur devant, bien souvent, recourir au crédit pour financer les travaux et les banques subordonnant leur accord à une renonciation du vendeur à l’action résolutoire et à une renonciation au privilège du vendeur, le vendeur ne dispose plus de ces garanties.
C’est pourquoi, il est important de prévoir des garanties de bonne fin, c’est-à-dire une garantie d’achèvement ou une garantie de remboursement.

La construction remise au vendeur peut également faire l’objet de malfaçons. Il faut donc prévoir des garanties contre ces malfaçons et prévoir l’obligation de parachèvement, la garantie décennale et la garantie de bon fonctionnement, garanties légales en matière de louage d’ouvrage ou d’acquisition d’immeuble neuf ou à construire, mais dont l’application est discutée en matière de remise au vendeur de locaux à construire.
Il faudra également s’assurer de la conclusion par le promoteur de l’assurance de responsabilité décennale et de l’assurance dommage-ouvrages, assurances obligatoires.

Enfin, la construction à édifier doit être définie avec précision et il est préférable d’obliger le promoteur à établir et remettre une notice descriptive mentionnant la qualité et le type de matériaux employés, etc, cette notice étant annexée à l’acte de vente, voire à l’avant contrat.

Par conséquent, en la matière, l’intervention d’un Avocat rompu à ces pratiques est préférable dès le stade des premières négociations.
Celui-ci peut vous assister afin de sécuriser le déroulement de l’entière opération et procéder, en outre, à l’analyse fiscale de l’opération.