La promesse unilatérale de vente, le contrat le plus sûr

Que ce soit un fonds de commerce, artisanal ou libéral, des parts de sociétés ou encore un bien immobilier, la vente ne peut être faite sans la réalisation de certaines formalités indispensables à la perfection de l’acte. La mise en œuvre de ces formalités s’exécutant en général dans un délai allant de quelques semaines à deux mois, la vente ne peut être réalisée dès la rencontre d’un acquéreur. C’est pourquoi la pratique utilise les avant-contrats et notamment dans le sud de la France, principalement la promesse synallagmatique de vente improprement appelée compromis.

Ce compromis vaut vente dans la mesure où il y a accord sur la chose et sur le prix, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives qui y sont stipulées.

En pratique, ce type de contrat peut se révéler dangereux pour le vendeur.

En effet, que se passe-t-il si au terme fixé dans la promesse, c’est-à-dire la date « ultime » de signature de l’acte définitif de vente, l’acquéreur refuse de signer ? Le vendeur peut-il remettre le bien à la vente ? Peut-il conserver de plein droit le dépôt de garantie qui a été remis par l’acquéreur à la signature du compromis ?

Malheureusement, la réponse à ces questions, sauf accord des parties, ne peut être tranchée que par un Juge et est donc soumise aux aléas résultant de l’interprétation judiciaire du compromis et surtout de l’analyse du comportement fautif ou pas des parties. Heureusement, le plus souvent les parties s’entendent : le vendeur retrouve sa liberté et restitue le dépôt de garantie à l’acquéreur même si l’interprétation de l’avant-contrat devait aboutir à son attribution. Mieux vaut un mauvais accord qu’un bon procès.

Cependant, certaines fois, l’acquéreur ne veut pas renoncer à l’opération et souhaite gagner du temps. Dans une telle hypothèse, peu importent les clauses du compromis qui peuvent même prévoir une caducité automatique, la vente à une tierce personne n’est pas possible et suppose que la caducité du compromis soit constatée judiciairement, à défaut d’accord amiable. Cette situation rend ainsi l’immeuble indisponible pendant toute la durée du litige, situation préjudiciable dont il ne pourrait sortir qu’au prix d’une résolution généralement longue et très coûteuse.

Cela arrive fréquemment en matière de vente de terrain à bâtir sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et autres autorisations nécessaires. L’acquéreur, surtout s’il est un professionnel, n’accepte que très rarement de se délier, et « arrache » au vendeur des prorogations en arguant la non caducité de l’engagement. Ce qui a pour effet de faire supporter au vendeur le coût de l’immobilisation de son patrimoine.

En ces hypothèses, le candidat vendeur de terrain peut trouver avantage à conclure une promesse unilatérale de vente. En simplifiant, par ce contrat le vendeur, appelé promettant, s’engage à vendre à des conditions et prix déterminés un bien déterminé à un candidat appelé bénéficiaire. Le bénéficiaire ne s’engage pas à acquérir mais simplement à exercer une option lui permettant à sa discrétion de conclure ou non la vente dans un certain délai. A l’appui de son engagement, il verse une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation. Ce contrat est soumis aux mêmes conditions suspensives que le compromis, lesquelles répondent à des préoccupations usuelles ou factuelles.

Si à l’issu du délai le bénéficiaire n’a pas opté, le vendeur redevient automatiquement libre de vendre à autrui. Il peut par ailleurs refuser de restituer l’indemnité d’immobilisation, si c’est ce que prévoit la promesse, et notamment si le bénéficiaire refuse d’acquérir alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées. Ce que le bénéficiaire pourra éventuellement contester.

Mais en tout état de cause, si le bénéficiaire n’a pas manifesté son intention d’acquérir, le vendeur pourra remettre le bien à la vente dès le lendemain de l’expiration du délai d’option.

Il est enfin prévu que la levée d’option ne pourra être valable qu’autant qu’elle sera accompagnée du versement du prix de vente sur le compte Carpa de l’Avocat ou en la comptabilité du Notaire.

L’avant-contrat parce qu’il définit toutes les charges et conditions de la vente à intervenir est tout aussi important voire plus important que l’acte définitif de vente qui ne fait que de le réitérer. Ce n’est pas un simple contrat provisoire comme on l’entend fréquemment, mais un vrai contrat.

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