Devoir de Conseil de l’Agent Immobilier : son rôle ne se limite pas à faire visiter le bien en vente
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L’Agent Immobilier est un intermédiaire professionnel qui est tenu à une obligation d’information et de conseil impliquant qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession mais également qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance qui peuvent influer sur le consentement des parties ou faire obstacle à la vente.
Quelques jurisprudences récentes illustrent cette responsabilité de l’Agent Immobilier en matière de vente tant à l’égard de l’acquéreur que du vendeur.
Tout d’abord un arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation du 14 Novembre 2019 (n° de pourvoi 18-21.971) rappelle qu’il appartient à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire. Dans cette affaire, une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) avait été conclue avec le concours de l’Agent Immobilier. Les acquéreurs refusaient finalement de réitérer la vente au motif qu’une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux relatifs à la présence de mérule, n’avait été portée à leur connaissance que postérieurement à l’expiration de leur délai de rétractation. Confirmant la décision de la Cour d’Appel, la Cour de Cassation considère que l’Agent Immobilier aurait dû se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule et que dès lors sa responsabilité est engagée.
Ensuite un arrêt rendu le 1er décembre 2017 par la Cour d’Appel de PARIS (RG n° 16-06057) reprend une solution constante de la Cour de Cassation selon laquelle l’Agent Immobilier est tenu de vérifier la solvabilité de l’acquéreur. Or, en pratique, il apparaît que la solvabilité de l’acquéreur est très souvent moins vérifiée que celle d’un candidat locataire alors que les sommes en jeu sont plus importantes. L’Agent Immobilier ne peut pas se contenter des déclarations du candidat acquéreur, il doit les vérifier en demandant les déclarations de revenus, les justificatifs des revenus, et le justificatif de l’apport personnel. Le vendeur pourra à défaut reprocher à l’Agent Immobilier de ne pas avoir vérifié la solvabilité de l’acheteur dont la défaillance lui aura causé un préjudice puisqu’il aura immobilisé par le compromis de vente son bien inutilement. Il s’agit alors d’indemniser la perte de chance de ne pas contracter avec un candidat acquéreur qui n’avait pas les moyens d’acheter le bien. A cela pourra également s’ajouter la perte de chance de percevoir l’indemnité contractuelle si l’acquéreur n’a même pas versé le dépôt de garantie.
Enfin, un arrêt rendu le 3 Septembre 2019 par la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE (RG n° 17/07459) a retenu la responsabilité de l’Agent immobilier qui, s’agissant de la vente d’un appartement en copropriété, ne s’était pas aperçu que le certificat de mesurage de la surface privative comportait une erreur en ce que le mesureur avait comptabilisé la cave qui est expressément exclue par les dispositions légales applicables en matière de mesurage Loi CARREZ. Dans cette affaire la responsabilité du Notaire a également été retenue, tout comme naturellement celle du mesureur.
