Bail à construction et transmission patrimoniale

Le bail à construction a été institué par la loi du 16 décembre 1964, et est aujourd’hui codifié aux articles L.251-1 et suivants et R.251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’objet de ce contrat consiste à mettre un terrain à la disposition d’une personne en vue de l’édification d’une construction, cette construction devant, sauf disposition contraire devenir en fin de bail la propriété du bailleur, et cela gratuitement.

A ce titre sous un angle juridique le bail à construction peut être interprété comme un mode indirect de transmission à titre gratuit.

Le cas type est le suivant :

Sur un terrain appartenant à leurs enfants (acheté ou reçu par donation), des parents peuvent, en vertu d’un bail à construction qui leur serait consenti, construire une maison, étant entendu que cette maison deviendra la propriété des enfants en fin de bail.

Afin d’éviter un retour anticipé des constructions dans le patrimoine des enfants ne serait-ce que partiel, par suite du décès d’un des parents avant le terme du bail– ce qui aurait des conséquences fiscales préjudiciables –, il est préférable que les enfants soient propriétaires du terrain au travers d’une SCI dont ils sont associés.

Les parents verseront alors un loyer au bailleur à construction, que ce soit leurs enfants ou une société civile.

A cet égard, le schéma proposé peut encore être amélioré au travers de la composition du capital social – parents usufruitiers –, du choix des gérants – les parents – de la définition des majorités pour prendre les décisions, etc…

Ces améliorations peuvent ainsi permettre aux parents de conserver la jouissance de la maison, mais également les loyers versés à la SCI.

Enfin, il peut être observé que les parents en leur qualité de preneur à bail à construction peuvent jouir librement de la construction, et peuvent ainsi la louer à un tiers voire à leurs enfants.

Votre Avocat peut vous assister pour la mise en place d’un projet de transmission patrimoniale.

A cet égard, si le bail à construction s’avère être la technique la plus adaptée, il rédige le bail à construction et les statuts de l’éventuelle société à constituer. Puis, il coordonne le dépôt au rang des minutes d’un Notaire du bail à construction avec réitération authentique en vue de la publication à la Conservation des hypothèques compétente.